固定資産税の過払い問題「ウチは大丈夫?」と思ったら、誰に相談すべき?

近年、全国的に問題となっている「固定資産税の過払い問題」ですが、多くの方が「ウチは大丈夫なのかな?」と心配されているかもしれません。

しかし、税金について全くの素人の方が、これを独自に調査するとなればかなりハードルが高いと言え、更に「過払い金の還付請求」までするとなれば、かなりの時間と労力を要することになります。

やはり「餅は餅屋」という事で、その道の専門家に依頼するのが一番の近道だと言えるでしょう。

そこでこの記事においては、「固定資産税の過払いが発生する原因」についてや、「還付請求をする場合にはどういった専門家に依頼すべきなのか?」などについてお伝えしていきたいと思います。

固定資産税の過払いは、ほとんどの自治体で発生している

まずは、固定資産税の過払いの実態についてから見ていきたいと思いますが、現状、日本中にあるほとんどの自治体において、この過払いが発生しているようです(自治体側からすれば、過剰請求)。

以下のデータは少し古いものとなりますが、総務省が2009年度から2011年度にかけて全国の自治体に対し、固定資産税と都市計画税の計算ミスの実態を調査したものとなっています。なお、あくまでも「計算ミス(税額修正)」ですから、すべてが過剰請求という訳ではなく、逆に過小請求の件数も下記には含まれています。

年度税額修正団体数団体数割合
2009年度1,483団体93.2%
2010年度1,485団体93.3%
2011年度1,484団体93.2%
累計1,544団体97.0%

出典:総務省【固定資産税及び都市計画税に係る税額修正の状況調査結果】

とは言え上記を見ると、毎年のようにほぼ全国の自治体で固定資産の税額修正が行われていますから、「どの地域においても、固定資産の税額が間違っている可能性は否定しきれない」というのが実態です。

ただし、上記のデータは「税額修正した納税者が1人以上あった市町村」となっていますから、必ずしも大量の税額修正が発生している訳ではありませんので、そこは誤解されないようご注意願います。

実際に、税額修正した納税者の割合は以下の通り。

年度土地の修正割合家屋の修正割合
2009年度0.3%0.4%
2010年度0.2%0.2%
2011年度0.2%0.1%
平均0.2%0.2%

出典:総務省【固定資産税及び都市計画税に係る税額修正の状況調査結果】

 確かに、全国的に固定資産税の計算ミスがあるとはいえ、実際に修正の対象となるのは固定資産税の納税者全体の0.2%程度の割合ですから、1,000人中2人程度しか対象とならないという事になります。ここで、「土地と家屋を合わせたら、0.4%程度にならないの?」という疑問の声も聞こえてきそうですが、実際に過払いの申請をする場合は、土地・家屋同時に申請する事が一般的ですから、対象者が重複している事もあるため、ここでは「概ね2%」とさせて頂いています。

ですから、マスコミやコンサルタントなどが「過払いはとても多いです」などと宣伝する事もありますが、誰もがミスの対象となっている訳ではないという事です。

とは言え、毎年全国で0.2%~0.4%の人が過払い金の還付を受けているという事は、仮に10年間の合計で考えれば納税者全体の2%~4%となりますから、通年で考えれば、それだけミスの対象となっている人が潜在的にいる可能性があるという事でもあるので、確認するだけ損はないのかもしれません。

都心部での還付請求件数は、年々増加している

全国的に見ると、年間の還付請求件数は多少増加しているとは言え、それほど変動も無さそうですが、東京23区や全国にある政令市で見ると、年々その還付請求件数が増えているようです。

これは新聞などによる報道や、コンサルタントなどによる広告活動などで「注目する人が増えた」という事にも要因がありそうですが、何よりも都心部は固定資産税が高く、更にここ数年は毎年不動産評価額が上昇している事から、「少しでも負担を減らしたい」と考える人が増えてきたからかもしれません。

2018年度における、東京23区と20政令都市での固定資産税の還付実績は「14万4500件」となっており、その還付合計額は「71億8800万円」過去最高となっています。このうち、東京23区だけで見ると「8万4千件」「44億円」の還付額となっていますから、ほとんどが東京都心に集中している事になります(ただし、あくまで「件数」であり、一人の人間が複数の申請をしている事が多いですので、人数ではない事にご注意ください)。

自治体側からしたら税収が減ったように感じるのかもしれませんが、そもそも過剰に徴収していた分をお返しするだけの話ですから、特に都心部で不動産を所有されている方なら、一度検討してみる価値はあるでしょう。

どういった原因で計算ミスが発生するのか?

このように、年々増加している固定資産税の過払い請求ですが、そもそもどういった原因で固定資産税の計算ミスが発生するのかについても考えてみましょう。

最初から計算ミスが発生しなければ、何も手間暇かけて還付請求をする必要もありませんよね。

そうした「税額修正の要因」についても総務省は、2009年から2011年までの調査で集計しており、その結果は以下の通りとなっています。

要因土地家屋
⓵ 課税・非課税認定の修正7.5%1.4%
② 新増築家屋の未反映20.6%
③ 家屋滅失の未反映23.6%
④ 現況地目の修正15.8%
⑤ 課税地積・床面積の修正3.1%2.9%
⓺ 評価額の修正29.9%29.7%
⓻ 負担調整措置・特例措置の適用の修正22.9%1.9%
⑧ 納税義務者の修正15.2%13.4%
⑨ その他5.6%6.4%

出典:総務省(固定資産税及び都市計画税に係る税額修正の状況調査結果)

まず上記②の「新増築家屋の未反映」とありますが、この場合は地方自治体が「課税できていない」という事になりますので、還付とはならず、逆に納税者としては税金が増えるだけのお話ですね。

③の「家屋滅失の未反映」などは、すでに建物が取り壊されているのに課税され続けていたという事ですから、単なる確認ミスと言えるでしょう。これは還付の対象となります。

ではここで、固定資産税の過払いにおいてどの項目が一番問題になるかというと、「④現況地目の修正」「⓺評価額の修正」「⓻負担調整額・特例措置の適用の修正」「⑧納税義務者の修正」の4項目が重要となっています。

この分野になると素人での判断は難しく、やはり専門家に頼るべきだと言えるでしょう。

依頼すべき専門家は誰か?

では、固定資産税の過払い請求において、依頼すべき専門家は誰かという事ですが、法律上、これは「税理士」と「弁護士」にしか依頼できない事になっています。

最近では、「固定資産税還付ビジネス」と称して、上記の資格を有していない人達がこうした業務を行う事が増えていますが、これは法律的には違法となります。

これら業者などは「当社は税理士や弁護士とタッグを組んでいるので安心です」などと宣伝していますが、例えばそうした業者に依頼したとしても、中には依頼者に対して税理士や弁護士などと直接面談をさせず、その業者が税理士や弁護士などへ外注するだけという場合もありますから注意が必要です。

法律上、依頼者と税理士などは直接やり取りして委任の契約を結ぶ必要がありますが、こうした業者に依頼すると、最悪の場合「これ、税理士への委任状ですからハンコを押しといて下さい。えっ?税理士と会わなくて良いかですって?あー、大丈夫ですよ。上手くやっておきますから」なんて事にもなりかねません。

依頼者からしたら便利なシステムなのかもしれませんが、こうなると法律的にはかなりグレーとみなされます。仮にこうした業者に依頼するにしても、必ず税理士などとは直接契約するようにして下さい。

しかし様々な理由から、一概にこうした業者を否定できないという面もありますから難しいところです。そこでその理由について少し考えてみましょう。

固定資産税に強い税理士や弁護士は、かなり少ない

まずは、「固定資産税に強い税理士や弁護士はかなり少ない」という事。

税理士といえば税金のプロフェッショナルですから、一般の方からすれば「税金だったら税理士に頼めば良い」と考えるかもしれませんが、固定資産税は他の税金と比べて特殊であり、多くの税理士がこれを苦手としています。

通常、税理士試験に合格するためには、11科目の試験のうち5科目に合格する必要があり、この11科目の中に固定資産税の科目もあるのですが、これを選択する税理士はかなり少ないため「そもそも固定資産税の勉強をした事が無い」という税理士の方が多いのです。

また、弁護士は弁護士資格を所有しているだけで税理士に登録する事ができるのですが、ほとんどの弁護士がそもそも税務を苦手としているため、固定資産税について詳しい人となると、税理士よりも更に減少する事になります。

ですから、法律上は税理士や弁護士に依頼するべきとはいえ、そもそも固定資産税に強い人を探すとなるとかなり苦労する事になります。

他の専門家の助けも必要

次が、「他の専門家の助けも必要となる」という事。

前述した「どういった原因で固定資産税の計算ミスが発生するのか?」という説明の中で、様々な税額修正の要因を挙げましたが、例えばその中に「④評価額の修正」というものがありました。

通常、建物などの評価額の計算をするとなれば、「その建物は木造か?鉄骨か?」「屋根の形状はどうなっているのか?」などなど、様々な要素からその評価額を計算する事となり、更に言うとそれぞれ使用している素材などによっても基準額が異なりますから、税金に詳しいというだけではこれを算定する事が出来ません

やはりその道の専門家の力が必要となり、例えば「一級建築士」や「不動産鑑定士」などの専門家の協力が必要となります。

もちろん、「一級建築士にも合格している弁護士」などもたまに見かけますが、そうした人は極めて稀で、税理士や弁護士でこうした計算まで出来るという人はほとんど存在しません。

ですから、法律上は税理士や弁護士が地方自治体に対して還付の申請するのが基本ですが、例えば「窓口が一級建築士事務所で、過払い金が発生しそうだと分かったら、提携している税理士事務所に紹介する」というのであれば、むしろその方が安心できるのかもしれません(ただし前述したように、その窓口の企業で全て代理するのは違法となります)。

結局、誰に相談すべきなのか?

税理士や弁護士で固定資産税に強い人は少ない、しかし過払い請求の申請は税理士か弁護士にしか依頼できないとなれば、「じゃあ結局、誰に依頼すれば良いんだ?」となりますよね。

ここが固定資産税の過払い問題の難しいところなのですが、その問いに対する答えが「それぞれの内容による」といったところ。自分の所有している不動産の種類によって考えるべき項目が異なりますし、その結果、依頼する専門家も異なってきます。

何だかハッキリとしない内容で恐縮ですが、それだけこの固定資産の過払いというのは複雑で分かりにくい分野であるという事です。

とは言え、ある程度の指標というのはありますから、ここで幾つかご紹介しておきたいと思います。

一般住宅なら、ある程度自分でも調べられる

まずは、所有している不動産が一般住宅なら、ある程度は自分でも調べられるという事。

例えば、前述した過払いの原因の「②家屋滅失の未反映」などはすぐに分かりますよね。建物を取り壊しているのに、その固定資産税の納付書が届けば「おかしい」とすぐに分かるはずです。

また一般住宅の場合は、「住宅用地の特例」というものがあり、内容によっては「固定資産評価額が1/6」となったりしますから、ある程度の知識がある方なら、納税通知書の内容を確認するだけで「んっ?これはおかしい」と判断できるでしょう(前述の「⓻負担調整措置・特例措置の適用の修正」部分)。

しかし、一般住宅の場合においても、例えば公道と私道の境界が曖昧な場合などは、この境界をはっきりさせることにより「⑧納税義務者の修正」などの対象となる事もあり、この場合はやはり土地家屋調査士などの専門家に依頼する必要が生じます。

経営者なら、まずは「顧問税理士」に確認させる

次に、あなたが経営者で、ある程度の不動産を所有しているのなら、まずは現在依頼している「顧問税理士」に確認させるという事。

これは当サイトでお伝えしなくとも、全ての税理士に自発的に行ってもらいたいと思うのですが、冒頭でもお伝えしたようにほとんどの税理士が固定資産税を苦手としているため、これを積極的に行っているという税理士にお目にかかったことがあまりありません。

もちろん、中にはクライアントの為に定期的に検査をしている税理士もいるのですが、その数はごく僅かだと言えるでしょう。

クライアントの資産状況については顧問税理士が一番熟知しているのですから、これを基本サービスとして提供する価値はあるのではないでしょうか。

例えば、前述した「⓻負担調整措置・特例措置の適用の修正」においては、税理士の得意分野なのですから、これくらいは最低限確認する事が出来ますし、税金にかかわる内容であれば定期的にチェックしてもらいところです。

もちろん、「⓺評価額の修正」については税理士では難しいと言えますから、その際には外部提携している「一級建築士」や「不動産鑑定士」などに依頼する必要があります。

ただし、ある程度の労力は発生しますから、依頼者側も「報酬額ゼロ」とはなりませんので、そこはお互いに歩み寄る必要があるでしょう。

顧問税理士に相談した結果、「ちょっと頼りないな」と感じるようであれば、税理士紹介会社などで税理士を探すことも可能ですから、その方法について詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてみて下さい。

 

土地に関しては、土地家屋調査士・司法書士

次に、専門分野についてですが、やはり土地に関しては「土地家屋調査士」「司法書士」などに依頼する必要があります。

この他、測量士に依頼する必要がある場合もありますが、通常、土地家屋調査士であれば測量士もセットとなっている事が多いので、ここはあまり心配する必要はありません。

土地家屋調査士について聞き慣れない人もいるかもしれませんが、土地家屋調査士とは「不動産の表示登記」や「筆界特定」などの調査・測量を行う専門家とされています。

ですから例えば、アナタの所有する土地に「私道」が含まれている場合、土地家屋調査士の調査の結果、それが公共的な役割を果たしていると分かれば、固定資産税は「非課税」となる場合があり、前述の「①課税・非課税の認定の修正」「⑧納税義務者の修正」などにおいて対象となる可能性があるという事です。

これは税理士に依頼しただけでは対応できず、必ず土地家屋調査士の協力が必要となります。

しかし、土地家屋調査士はそれほど多くなく、どこで探したら良いのか分からないという人の方が多いでしょう。探し方としては、通常、土地家屋調査士は司法書士などと提携している事が多く、知り合いの司法書士に尋ねれば、一人や二人紹介してくれると思います。

ただし、「そもそも司法書士の知り合いもいない」という場合は、顧問税理士に対して「知り合いの司法書士に連絡してもらって、土地家屋調査士を紹介してもらえないだろうか?」とお願いすれば、少し遠回りとはなりますが、ある程度確実に探すことが出来るでしょう。

また、農地法が絡んでいる場合などは、行政書士に依頼する必要がありますので、この場合も知り合いの税理士に尋ねてみましょう。

家屋に関しては、一級建築士・不動産鑑定士

そして最後に、家屋に関しては「一級建築士」「不動産鑑定士」などに依頼する必要があります。

通常、海外などで建物の評価額を決定する際には、「見込まれる売却額や賃料収入」を基準にする方式や、「取得価格」を基準とする方式が一般的なのですが、日本においては前述したように「使用している建材」や「工法」などを基準とする方式を採用しており、これを「再建築価格方式」と呼んでいます。

この再建築価格方式を採用している国は極めて少なく、その計算方法も複雑な事から、固定資産税の計算ミスが発生する要因の大部分が、ここに問題があると昔から指摘されているのですが、政府は一向にこれを改めようとはしていません。

建物の建材の価格などを調査するためには、一般的な知識があるだけでは足りず、やはり一級建築士などの専門家の力が必要となります。例えば、「オフィスビルなどは鉄筋コンクリートで出来ている」というくらいは誰にでも分かると思いますが、これが「実際に、どれくらいの鉄筋が使用されているのか」となれば、図面を見慣れている人にしか分かりませんよね。

この「鉄筋の使用量で固定資産税の評価額が変わってくる」ということにも驚きですが、この計算を間違えるだけで、年間数十万円から数百万円もの税額の差が生じる可能性があるのですから、更に驚きです。

仮にあなたが「固定資産税の還付で数千万円を手にすることができました!」などといった広告を見つけたとすれば、それはこの「評価額の修正」を行った結果だと思って間違いないでしょう。

一級建築士などを探す場合も、税理士に「知り合いを紹介して欲しい」とお願いする事で見つけられる場合もありますが、全ての税理士に建築士の知り合いがいる訳ではありませんので、大抵の場合は独自に探す必要があります。

最近では、クラウドソーシングサービススキルシェアサービスなどで建築士を探すことも出来ますから、個人的に評価額の計算を依頼したいと考えているのであれば、こうしたサービスを利用するのも良いでしょう。

スキルシェアサービスなら「ココナラ」というサービスがおススメですし、クラウドソーシングなら「クラウドワークス」が見つけやすいと思います。

また、こうしたサービスで専門家に対して仕事の依頼を募集することも出来ますから、例えば「1級建築士求む。不動産の評価計算をお願いします」などと募集するのもひとつの方法かもしれません。

固定資産税の過払いを調べる際、注意しておきたい事

それでは最後に、固定資産税の過払いを調べる際、注意しておきたい事についてもお伝えしておきます。

逆に、これまで少なく支払っていたという可能性も

まずは、「逆に、これまで固定資産税を少なく支払っていたという可能性もある」という事。

様々な特例措置を確認したり不動産の再評価を行った結果、必ずしも過払いが発見できるわけではなく、逆に自治体の計算ミスがもとで「少なく支払っていた」という事もあり得ます。

この場合、依頼を受けた専門家としてはこれを自治体に報告する義務が生じますから、それに対して「余計なことを言うな」とは言えませんので、事前にそういった事が発生する可能性があるという事は覚悟しておく必要があります。

少しでも税金を安くしようと行動したのに、その結果逆に増えてしまうというのはかなり滑稽な話ですが、こうした事も「有り得る」という事を事前に理解しておきましょう。

時効は5年まで、ただし例外もあり

そして次が、この固定資産の過払いに対する還付請求の消滅時効が「5年」となっているという事について。

還付金に対する消滅時効は、地方税法18条の3において原則的には「5年」と定められているため、長年にわたって不動産を所有しており、その長期間すべてで過払いが生じていた場合には納税者はかなり損をしているという事になります。

ですから、出来るだけ早めの確認をお勧めします。

ただし同時に、地方税法417条において「重大な錯誤がある場合には・・・」と例外の規定も設けているため、必ずしも5年が消滅時効とはならないのでご安心ください。

とは言え、どこまでこの期間を延ばせるかは自治体によって対応の分かれるところであり、最高で20年に対応している事例もありますから、これは弁護士や税理士とよく相談する必要があると言えるでしょう。

還付金サービス会社の報酬額は結構高い

そして最後が、「還付金サービス会社の報酬額は結構高い」という事。

これはそのサービス会社にもよりますが、高いところですと還付金の受取額に対して「成功報酬として5割程度」も請求してくる業者もいますから、これは少し高額過ぎると言えますよね。

申請に手間がかかるとはいえ、もともとは自分が過大に支払っていた分のお金なのですから、5割を超える業者はちょっと考えたほうが良いのかもしれません。

もちろん、その申請の難易度にもよるでしょうが、平均して還付金の2割~3割の成功報酬が妥当な額だと言えるでしょう。仮に顧問税理士に依頼したとしても、ある程度の労力は掛かりますし、建築士などへの外注もあるでしょうから、ここは「内容によって応相談」といったところでしょうか。