2020年の4月から、「改正民法」が施行されています。
これによって、「消滅時効に関する見直し」や「法定利率に関する見直し」など、様々な点において改正が行われましたが、その中でも注目すべき点として、これまで曖昧だった契約ルールが明確となり、アパートなどの賃貸契約において、トラブルの抑止に繋がる事が期待されています。
特にトラブルとなり易かった「設備故障」については、大家に対する「家賃減額請求」も以前より簡単となりましたから、借主側としても有難い法改正ですよね。
そこでこの記事において、今回改正された民法の中でも賃貸契約についてフォーカスし、設備故障が発生した場合、具体的にどれくらいの家賃減額請求が出来るのかなどについてお伝えしようと思います。
不動産投資などをしている大家さんも、経営にかなり影響を及ぼす内容ですから、しっかりと確認しておきましょう。
目次
これまでの民法は、ルールがかなり曖昧だった
前述した通り、改正前の民法は契約における定義がかなり曖昧だったため、家主と借主の間でトラブルが発生する原因となっていました。
特に退去時の「原状回復義務」については、双方が拡大解釈をしてしまいやすい為、互いに費用負担を求める裁判などを起こす事が多く、長年これが問題視されていたのは多くの方がご存しかと思います。
国土交通省などは、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」などを公表していましたが、これには法的拘束力がなかったため、結局は裁判所に持ち込まれるという結果となっていたのです。
そこで国は、これまでの判例や上記のガイドラインを基に、曖昧な表現を改めた法律を制定する事にしたのです。それが今回の改正民法という訳ですね。
改正民法で明確になった点
それでは具体的に、今回の民法改正によってどのような点が明確になったのかについても見ていきましょう。
細かい点を挙げればキリがありませんから、ここでは代表的なものだけを取り上げる事にします。
敷金の定義
まずは「敷金の定義」の変更点について。
これまでの民法においては、敷金に対する明確な定義はありませんでしたが、改正によって以下のように明確になりました。
いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭
出典：法務省
つまり簡単に言うと、「仮にどんな名称を使っていたとしても、敷金とは、契約時に借主が大家に対して将来何かあった場合のために、金銭債務を事前に担保するために渡すお金ですよ」という事になります。
また、改正前の民法においては、敷金の返還請求権の発生時期についての規定はありませんでしたが、今回の改正において「賃貸借契約が終了し、賃借物が返還された時点」と明記されるようになりました。
ですからこれまでは、契約期間が終了して、これまで住んでいた家の引き渡しが終わっているのに、「大家が敷金をなかなか返還しない」という場合には、借主としては「早く返してほしいけど、いつ頃から請求したら良いのか分からない」と考えていたかと思います。
しかし今後は、法律上「賃貸借契約が終了し、賃借物が返還」されれば、その時点から「敷金を返してくださいよ」と請求できるという訳です。
また、返還時においては、「大家は債務を控除した金額を借主に返さなくてはいけませんよ」とも明示される事となりました。
ポイント
- 敷金の定義が明確化された
- 敷金の返還時期は「賃貸借契約が終了し、賃借物が返還された時点」
- 敷金の残額の定義の明示
原状回復義務の範囲の明確化
次が「原状回復義務の範囲の明確化」について。
これまでも基本的な考え方としては、借主は退去時に原状（元の状態）に戻して大家に返還しなければならないとはされていました。しかしこの線引きが曖昧で、しばしば争いの元となっていたのです。
そこで今回に改正により、下記のように明確化されました。
賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うこと。しかし、通常損耗や経年劣化については原状回復義務を負わないこと。
出典：法務省
つまり、借主の不注意などで床や壁などを傷つけた場合には原状回復義務はあるが、普通に暮らしているうちに経年劣化したものなどに対しては、原状回復義務を負わないという事になります。
具体例として法務省は、「通常摩耗・経年劣化に当たる例」と「当たらない例」を例示しています。
- 家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
- テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）
- 地震で破損したガラス
- 鍵の取り換え（破損、鍵紛失のない場合）
- 引っ越し作業で生じたひっかきキズ
- 日常の不適切な手入れ、もしくは用法違反による設備等の破損
- タバコのヤニ・臭い
- 飼育ペットによる柱等のキズ・臭い
借主による修繕
そして次が、「借主による修繕」について。
基本的な考え方として、アパートなどの賃借物はあくまでも大家の所有物ですから、借主が勝手に手を加える事は出来ませんよね。しかし、場合によってはどうしても修繕を行わななければいけないこともあるでしょう。
これまでの民法では、どのような場合に借主が自分で修繕できるかというルールがありませんでしたが、改正後においては以下のように明示されるようになりました。
- 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか、又は賃貸人がその旨を知ったのに、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき
- 急迫の事情があるときには、賃借人が目的物を修繕する事ができる
出典：法務省
つまり「借主が大家に修繕をお願いしたのに（もしくはそれを大家が知っていたのに）、かなりの期間放置していた場合」と「急ぎの事情がある場合」には、借主が自分で修繕しても良いという事になった訳です。
ポイント
- 大家がかなりの期間、修繕を放置していれば借主自身で修繕が出来る
- 急いで修理しなくてはならない場合も、借主自身で修繕できる
保証人に対するルールの見直し
次が「保証人に対するルールの見直し」について。
最近では家を借りる場合に「保証会社」などを利用する事が増えてきましたが、それでも相変わらず「保証人」を要求してくる大家も多いかと思います。
ですから酷い場合には、「保証会社＋保証人」なんて事を要求する大家もいますから、不動産業界というのは昔とあまり意識が変わっていない事が分かりますね。
さて、これまでの保証契約においては「保証人は、借り手の一切の債務を引き受ける」などという文言が記載されている事が一般的でしたが、今後はこのような契約内容であると「そもそも無効である」という事になったのです。
新しい民法においては「極度額（上限額）の定めのない保証契約は無効」となりましたから、これは借り手側からするとかなり有難い改正になったと言えます。
具体的には、「極度額〇〇円」と明確に定め、更に書面に記載しなくてはならなくなっています。
ただし、この保証契約については民法改正前に結んだ契約について適用外となりますから、新たな規定を適用したいならば、改めて契約を結びなおす必要があるといえます。
ポイント
- 限度額がハッキリと明示されていない保証契約は無効
- 保証契約書には「極度額〇〇円」と明確に書面に記載しなくてはならない
- ただし、民法改正前に結んだ契約は適用外
家賃減額の規定
そして最後が「家賃減額の規定」について。
ここがこの記事のメインとなる部分ですが、実は改正前の民法においても、「賃料の減額を請求する事ができる」という記載はありました。
旧民法 第611条第1項
賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分に応じて、賃料の減額を請求する事ができる。
という事は、これまでも「請求する事」は出来た訳です。しかし、今回の改正によって以下のように変更されました。
改正民法 第611条第1項
賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をする事ができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
要は、これまでは「請求する権利」だけはあったのですが、改正によって「そもそも減額されるんですよ」となった訳です。
これによって借主保護が強化されたことになり、大家さん側からすればかなり厳しい内容となっています。
ただし、アパートなどに住んでいるのは借主ですから、大家さん側からすれば実際に「借主に責任なく故障したのか？」という事は確認する事ができません。この点については、以前と変わらず借主側に立証責任はあると言えます。
ポイント
- 借主に責任が無く、その借りている部屋で問題が発生した場合は、その割合に応じて減額される
- 例えば、雨漏りがする、電気が使えない、水道が使えないなど
- ただし、立証責任は借主側にもある
貸室・設備等の不具合によるガイドライン
では、実際にアパートなどの設備に不具合が起きた場合、どの程度の賃料が減額されるかというと、具体的な数値などは法律には記載されていません。
国としても、判例等による明確な基準がないため、あくまでも「当事者同士で話し合って決定してください」という考え方です。しかしこれでは、借主からしたら不安が残りますよね。
そこで「公益財団法人日本賃貸住宅管理協会」において、「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」というものを作成しており、例えば「電気が使えない場合、免責日数は2日で、賃料減額割合は40％程度」といった内容を例示しています。
詳しくは公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の公式HPにおいて紹介していますから、そちらを参考にしてみるのも良いと思います。
ただし、あくまでも「ガイドライン」であり、全く同じようにする必要はありませんから、実際の減額割合などについては当事者同士でよく話し合って決めるようにしましょう。出来れば、賃貸借契約を結ぶ際にしっかりと契約内容に記載されているかは確認しておく必要があります。
事前に契約書を確認する方法
それでは最後に、賃貸借契約書を事前に確認する方法についてもお伝えしておきます。
アパートなどの契約を結ぶ際、不動産会社などで宅建士が「重要事項説明」を行うと思いますが、実はその段階では、あとはもう書類にサインをして印鑑を押す段階となりますから、この時点で「契約書の不備がある」と指摘するのは少し遅いと言えます。
出来れば、「この部屋いいな。ほぼ決まりだな」と思った段階で、仲介の不動産会社に対し「出来れば、事前に契約書を確認させてもらえませんか？」と尋ねるようにしましょう。
大抵の場合、賃貸借契約書というのは、それぞれの不動産会社が作成している雛形をもとに、それを建物ごとに少し変えているといった程度です。ですから、不動産会社によっては嫌な顔をする場合もありますが、この記事に書かれている改正内容がきちんと反映されているかしっかりと確認しておきましょう。
「自分で確認するのは少し不安だな」というのであれば、そこはしっかりとした専門家に確認してもらうのも一つの手です。
契約書の専門家と言えば、弁護士や行政書士となりますが、弁護士の場合は少し費用が高くなりますから、出来るだけ費用を抑えたいという人は行政書士に依頼した方が良いでしょう。
ただし、行政書士というのは実力がピンキリですから、お願いしようとしている行政書士が、今回の民法改正についてしっかりと熟知しているかは事前に確認する必要があります。
探し方としては、最近注目されている「ココナラ
」というサービスがおススメです。ココナラは、スキルのオンラインマーケットとして有名で、要は「専門家が自分の得意分野を売り出し、依頼者側は、その中から気に入った人を選んで購入（依頼）する」といったサービス内容となっています。
ここには数多くの行政書士や弁護士が登録しており、契約書の確認程度であれば5,000円～10,000円程度で請け負ってくれるため、かなりリーズナブルだと言えます。
将来苦労する事を考えれば、いくらかのお金を支払って、しっかりと対策をしておいた方が良いですよね。
